A indústria de fundos de investimento imobiliários, os FIIs, teve forte aquecimento neste ano. Puxado pelo ciclo de corte do juro (Selic), que caiu para 4,5% ao ano, o setor se beneficiou com a queda nas taxas para financiamento imobiliário e com a migração de investidores que buscam alternativas à renda fixa.

As novas emissões desses fundos levantaram mais de R$ 34 bilhões em captações até novembro, ante R$ 11 bilhões em 2018. Só as pessoas físicas ficaram com 52,8% das novas cotas, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Especialistas, porém, alertam para riscos em 2020. Com tanto crescimento em um ano, é esperada uma oscilação maior nos fundos imobiliários daqui para frente, sem desconsiderar uma correção em determinados fundos que adquiriram "muita gordura" em 2019. Segundo levantamento da Economática, dos 100 fundos com maior liquidez, 85% operam em alta, boa parte acima de 10% de rendimento de um ano para outro. Esse dado, na opinião dos gestores do mercado financeiro, sugere que haverá movimento de correção em 2020.

"Em média, os fundos vinham com oscilação de 10% de um ano para outro, em anos muito positivos. Crescimentos maiores que isso, mesmo em 2019, não se justificam, já que não houve ganho de patrimônio líquido que sustente tamanha valorização", diz o gestor de um grande banco multinacional, que preferiu não se identificar.

Ibovespa

A animação com FIIs ficou explícita no crescimento do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix). Com alta de 29,7%, chegou a passar, em alguns momentos, o Ibovespa, cesta com as principais ações negociadas na Bolsa.

"O segmento de FIIs que teve a maior valorização foi o de ativos logísticos, com alta de mais de 50%, se ajustarmos o indicador aos dividendos distribuídos", diz Anita Scal, sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Se comparada à valorização que os imóveis que dão lastro aos FIIs tiveram neste ano, porém, a alta dos fundos pode parecer exagerada. De um ano para cá, os preços subiram, na média, 0,7%, segundo levantamento do coordenador do Laboratório de Finanças do Insper, Michel Viriato, feito a pedido do jornal O Estado de S. Paulo. "Os preços dos imóveis demoram a reagir. Os donos não baixam facilmente e, assim, quando há recuperação econômica ainda estão quase no mesmo patamar pré-crise. Dessa maneira, a valorização será menor que a de fundos que se desvalorizaram durante a crise."

Viriato diz que a liquidez dos fundos e as vantagens dos cotistas não arcarem com custos da vacância dos imóveis - como água, luz e condomínio - e ainda receberem dividendos com isenção de Imposto de Renda são fatores essenciais para a maior valorização desse investimento.

Mesmo assim, ele não vê para os próximos meses crescimento tão acentuado quanto o deste ano. "Ainda vejo dois anos de alta, mas como o crescimento neste ano foi muito forte, nos próximos deve ser algo entre 10% a 15%, e abaixo do Ibovespa."

A especialista em fundos imobiliários do Itaú BBA, Larissa Nappo, explica que FIIs são o primeiro passo de muitos investidores para fora da renda fixa. "Eles são atrativos pela isenção de IR e o acesso de fluxo de caixa, pois são obrigados a distribuir aos cotistas 95% dos dividendos." Para ela, correções pontuais de alguns fundos podem ocorrer em 2020 mas, no geral, ela espera continuidade no crescimento. "Como o principal fator de alta, que é o patamar de juros, deve continuar, vejo um cenário ainda favorável."

O sócio-diretor da Valora Investimentos, Alessandro Vedrossi, diz que o reajuste esperado para os aluguéis, motivado pela redução de imóveis vagos, pode motivar novas altas para a categoria. "Os preços estavam depreciados. Ainda há espaço para subir." Mas, por ser um contato inicial com um tipo diferente de produto financeiro, vale a pena o investidor prestar atenção em algumas dicas.

"É importante saber no que se está investindo. Quais são os ativos do fundo, os imóveis? Como é a vacância? Como foram os últimos dividendos? Se for um fundo de papéis de dívidas do setor imobiliário é preciso avaliar a classificação de risco e compará-la com a valorização que prometem", diz Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Ele também chama atenção para o risco de comprar FIIs com um só imóvel e um inquilino. Num curto prazo pode render acima da média, "mas se o inquilino sair, pode penalizar o cotista". Além disso, é bom evitar fundo novo e buscar os estabelecidos, com dados para serem analisados. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.